Analiza fluxului de numerar actualizat este o tehnica de modelare financiara, bazata pe ipotezele explicite referitoare la fluxul de numerar previzionat aferent unei proprietati sau intreprinderi. Ca metodologie acceptata, inclusa in abordarea prin venit, analiza DCF presupune previziunea unei serii de fluxuri de numerar periodice, fie pentru o proprietate functionala, fie pentru o proprietate in dezvoltare, fie pentru o intreprindere. Acestor serii de fluxuri de numerar previzionate li se aplica o rata de actualizare adecvata, derivata de pe piata, pentru a stabili valoarea actualizata a fluxului de venit generabil de proprietate sau intreprindere. In cazul exploatarii proprietatii imobiliare, fluxul de numerar periodic este in general estimat ca venitul brut minus pierderile din neocupare si din neincasarea chiriei minus cheltuielile/costurile de functionare. Apoi se actualizeaza seria veniturilor nete din exploatare periodice, impreuna cu valoarea terminala, anticipata pentru sfarsitul perioadei de previziune. In cazul proprietatilor in dezvoltare, se estimeaza cheltuielile de capital, costurile de dezvoltare si venitul anticipat din vanzari pentru a calcula o serie de fluxuri de numerar care apoi se actualizeaza, pe perioada previzionata de dezvoltare si comercializare. In cazul unei intreprinderi, se actualizeaza fluxurile de numerar periodice estimate si valoarea intreprinderii de la sfarsitul perioadei de previziune. Cele mai utilizate aplicatii ale analizei DCF sunt Valoarea actualizata (VA), valoarea neta actualizata (VNA) si rata interna de rentabilitate (RIR) a fluxului de numerar.
